該課程以營(yíng)改增為背景，按照土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、組織銷售、竣工清盤五個(gè)階段進(jìn)行設(shè)計(jì)。重點(diǎn)講解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)階段具體實(shí)施過(guò)程中所涉及的相關(guān)稅收問(wèn)題。比如：在取得各種開(kāi)發(fā)手續(xù)、制訂各種融資方案、選擇開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型、制訂各種經(jīng)濟(jì)合同、設(shè)計(jì)各種促銷模式時(shí)，應(yīng)注意哪些稅收問(wèn)題，稅收條款在具體文書(shū)中應(yīng)如何設(shè)計(jì)等。該課程屬于納稅籌劃以及風(fēng)險(xiǎn)控制類課程，旨在培養(yǎng)大家在開(kāi)展以上工作之前樹(shù)立良好的稅收意識(shí)，主動(dòng)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。

框架建立：使學(xué)員對(duì)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)模塊形成完整的框架認(rèn)知及掌握各模塊之間納稅因果聯(lián)系；

思維引導(dǎo)：通過(guò)案例講解給學(xué)員依法納稅的依據(jù)，真正有效的降低稅負(fù)；

模擬實(shí)戰(zhàn)：教會(huì)學(xué)員涉稅管控的全套方法與思路；

新政全解：通過(guò)剖析疫情幫扶新政與《土增稅意見(jiàn)稿》核心思想，針對(duì)性地提出解決房地產(chǎn)項(xiàng)目“事前籌劃分析”與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)規(guī)避方案。

第一講：房地產(chǎn)企業(yè)生命周期納稅風(fēng)險(xiǎn)控制的五個(gè)管理實(shí)操切入點(diǎn)

1、利用組織架構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)化

2、利用業(yè)務(wù)流程再造實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)化

3、利用業(yè)務(wù)證據(jù)管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)化

4、利用環(huán)節(jié)信息溝通實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)化

5、利用合同風(fēng)控機(jī)制實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)化

第二講：營(yíng)改增后建筑安裝業(yè)的業(yè)務(wù)鏈納稅風(fēng)險(xiǎn)控制

1.建筑企業(yè)如何通過(guò)對(duì)項(xiàng)目界定、勞務(wù)流的控制實(shí)現(xiàn)稅負(fù)優(yōu)化

（1）建筑業(yè)清包與總包的平衡點(diǎn)測(cè)算

（2）建筑業(yè)用工等勞務(wù)流的稅負(fù)優(yōu)化的管控

2.總承包商與材料供應(yīng)商的業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)與稅負(fù)優(yōu)化

（1）營(yíng)改增后“甲供材”的三大稅負(fù)危機(jī)分析及稅負(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)策略

（2）磚瓦沙土石增值稅專用發(fā)票如何獲取

（3）如何基于增值稅管理正確選擇材料供應(yīng)商

3.總承包商與工程機(jī)械設(shè)備供應(yīng)商的業(yè)務(wù)鏈設(shè)計(jì)與稅負(fù)優(yōu)化

4.建筑企業(yè)分公司與項(xiàng)目部管理模式的風(fēng)險(xiǎn)及選擇

5.總承包商與分包商掛靠商的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)與稅負(fù)優(yōu)化

（1）聯(lián)營(yíng)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（2）“營(yíng)改增”后，建筑業(yè)應(yīng)如何規(guī)范工程分包模式

（3）“營(yíng)改增”后，建筑業(yè)掛靠經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)提示及規(guī)避

6.建筑企業(yè)跨縣（市）施工的增值稅處理

（1）建筑企業(yè)跨縣（市）施工的增值稅處理

（2）增值稅納稅地點(diǎn)、納稅義務(wù)時(shí)間

（3）總公司直接管轄的項(xiàng)目部的納稅地點(diǎn)和增值稅發(fā)票開(kāi)具

（4）總分公司體制下的納稅地點(diǎn)和增值稅發(fā)票開(kāi)具

（5）母子公司體制下的納稅地點(diǎn)和增值稅發(fā)票開(kāi)具

（6）增值稅納稅義務(wù)時(shí)間與工程結(jié)算的發(fā)票開(kāi)具 

第三講：房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

1.項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？        
2.新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開(kāi)辦費(fèi)？
3.房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何扣除 
4.項(xiàng)目管理相關(guān)費(fèi)用的核算技巧
5.集團(tuán)組織構(gòu)建的稅收籌劃與案例分析

第四講：房地產(chǎn)企業(yè)融資階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

1.貸款資金轉(zhuǎn)貸關(guān)聯(lián)方使用有償與無(wú)償?shù)倪x擇

2.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸合同管理的四大風(fēng)險(xiǎn)及管控

3.民間借款利息情況說(shuō)明取得的選擇——關(guān)系到利息是否能夠全額扣除

4.時(shí)下最流行的資金池管理三個(gè)模型的選擇及稅收風(fēng)險(xiǎn)管理

5.統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個(gè)必須要注意的五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

6.自然人股東向公司借款償還期限的選擇，這關(guān)系到20%的個(gè)人所得稅

7. 股東將自有資產(chǎn)抵押借款給企業(yè)使用利息在企業(yè)稅前如何扣除？

8.委托貸款利息稅前扣除的界定及企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除的稅收風(fēng)險(xiǎn)

第五講：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問(wèn)題

2.以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計(jì)征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定?

3.房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務(wù)處理及稅負(fù)優(yōu)化

4.合作建房的模式選擇及風(fēng)險(xiǎn)管控

5.以接盤等形式購(gòu)入未完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是購(gòu)買項(xiàng)目好還是購(gòu)買股權(quán)好 

6.受讓生地、熟地、購(gòu)買爛尾樓以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本，在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避?
7.以“拆一還一”方式取得入地，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開(kāi)具，從被拆遷人、開(kāi)發(fā)企業(yè)兩方分別就企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行全方位的稅收分析? 

8.以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險(xiǎn)如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里?

9.為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同?如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

第六講：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的相關(guān)工作有哪些及涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

2.委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國(guó)境內(nèi)納稅?企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任?

3.青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款和土地補(bǔ)償款的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化處理

4.立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些稅收問(wèn)題與節(jié)稅策略?
5.產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平?還是關(guān)注企業(yè)的銷售?

第七講：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采購(gòu)階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

1.房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證金的涉稅處理

2.設(shè)備安裝和裝修中的業(yè)務(wù)控制稅負(fù)優(yōu)化

3.房產(chǎn)公司設(shè)立商貿(mào)公司更有利于計(jì)稅

4.綠化苗木如果操作才有利于節(jié)稅

第八講：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間評(píng)估稽查

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

3.房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主違約金的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

4.房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠(chéng)意金、會(huì)員費(fèi)等款項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理

5.項(xiàng)目銷售中各類促銷活動(dòng)的稅收分析（如以老帶新、摸獎(jiǎng)送禮、贈(zèng)送業(yè)主福利、送物業(yè)費(fèi)等）

6.賣精裝房送家電、家俱的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

7.不同產(chǎn)權(quán)形式下地下停車庫(kù)出售或出租等經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

8.營(yíng)改增后各行業(yè)納稅人不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理（自用、出租、出售等）政策風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)操

9.不動(dòng)產(chǎn)與固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策解析與應(yīng)用  

10.如何設(shè)立銷售中心（售樓處）才能更加節(jié)稅

11.房地產(chǎn)項(xiàng)目有自己的銷售部銷售好還是委托專業(yè)銷售中介銷售好？

12.“售后回租”和“售后回購(gòu)”的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析，以及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確

13.扣除土地價(jià)款后如何開(kāi)具增值稅發(fā)票？如何納稅申報(bào)？

14.商業(yè)地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為自持后相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

15.商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心管理模式對(duì)企業(yè)納稅的影響與應(yīng)對(duì)

第九講：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目土地增值稅清算的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范

1.當(dāng)前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。

2.土地增值稅清算的時(shí)間如何把握?

3.土增稅清算單位和成本分?jǐn)偡椒?/p>

4.房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問(wèn)題

5.關(guān)于土地增值稅清算時(shí)合法有效憑證確認(rèn)問(wèn)題

6.紅線外發(fā)生的成本費(fèi)用，額外補(bǔ)償費(fèi)用以及無(wú)發(fā)票的土地成本扣除問(wèn)題

7.土地增值稅清算審核的要點(diǎn)有哪些?稽查最關(guān)注的問(wèn)題是什么?

8.關(guān)于預(yù)征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應(yīng)對(duì)

9.以房產(chǎn)對(duì)外投資、劃轉(zhuǎn)、分立等重組事項(xiàng)土地增值稅爭(zhēng)議問(wèn)題處理
10.回遷安置房與拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋卦鲋刀愄幚?/p>

第十講：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后內(nèi)部管理機(jī)制優(yōu)化

1.營(yíng)改增后業(yè)務(wù)鏈的納稅人增值稅發(fā)票收開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)管理

2.營(yíng)改增后業(yè)務(wù)鏈的納稅人合同管理的九大注意事項(xiàng)